BUENOS AIRES: LA CONFUSIÓN EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES
Para la inmensa mayoría de las familias argentinas, los inmuebles representan la parte más grande de su patrimonio. Según estimaciones oficiales de 2018, en Argentina más del 70% de las viviendas están ocupadas por sus dueños; en CABA ese porcentaje es superior al 53%.
Es natural que la situación económica crítica genere preocupaciones en una porción importante de estas más de 7 millones de familias propietarias: su vivienda simboliza el fruto de muchos años de trabajo.
Por esta razones, el precio de las propiedades es determinante a la hora de “recalcular” la seguridad económica, la solvencia y las alternativas reales para paliar la crisis.
La información para estimar el precio de la vivienda se convierte en algo básico, aún para los propietarios que no se consideran vender.
SI NO HAY MERCADO NO PUEDE HABER PRECIOS
En un año “normal” solo el 5% de las viviendas cambia de dueño. Por esta razón, la gran cantidad de noticias y opiniones sobre caída generales de precios en los inmuebles solo se explica por la preocupación de muchas familias propietarias en consumir información que las ayude a entender dónde están paradas.
Lamentablemente, para cubrir esta necesidad las personas deben informarse sobre algo etéreo, que no existe. Ocurre que para que existan los precios, primero debe existir un mercado, y estamos precisamente en un momento en que este último no existe.
Según el informe de Abril 2020 del Colegio de Escribanos, ese mes se firmaron 7 escrituras de inmuebles (no todas fueron compraventas) por un valor total de 20,7 millones de pesos, o sea unos 170.000 dólares.
En ausencia de información sobre precios de los inmuebles, esta crisis sin precedentes genera un terreno fértil para que surjan voces con predicciones que incluyen porcentajes de caídas generalizadas en los precios.
Como advertimos que estos pronósticos y recomendaciones podrían eventualmente estar equivocadas, compartimos en esta nota una perspectiva alternativa para quienes buscan elaborar una estrategia más prudente para tomar sus decisiones.
LA ILUSIÓN DE LA VERDAD DE LOS EXPERTOS
Philip Tetlock, reconocido académico de la Universidad de Pennsylvania, en 2006 publicó los resultados de su célebre encuesta donde invitó a 284 de los más famosos expertos en ciencias políticas y economía a que realizaran sus predicciones para el futuro próximo en asuntos de sus áreas de especialidad.
Según palabras de Tetlock, los resultados mostraron que la capacidad de predecir de estos expertos no fueron mucho mejores que las de un chimpancé tirando dardos.
Tetlock también encontró que cuando los expertos fueron invitados a reconocer los errores en sus predicciones, se resistieron a admitir que habían estado equivocados. En su lugar, presentaron una extensa lista de excusas: se habían equivocado solo en el timing, un evento no previsto había ocurrido, o se habían equivocado pero por las razones correctas.
LA NECESIDAD DE PRUDENCIA PARA LOS PROPIETARIOS EN TIEMPOS TURBULENTOS
Paul Krugman es uno de los economistas más brillantes y prestigiosos de las últimas décadas. Un experto con los mayores reconocimientos del ámbito académico e intelectual. Más allá de las diferencias con algunos de sus colegas y políticos, nadie cuestiona su capacidad para interpretar la realidad. Sus contribuciones al conocimiento de la economía le merecieron el premio Nobel en 2008.
Exactamente 10 años antes de recibir este premio publicó un artículo titulado “¿Porqué la mayoría de las predicciones de los economistas están equivocadas?” donde además de críticas, hizo sus propias predicciones sobre el impacto de la tecnología en la economía.
Paul Krugman presagió en 1998: “En 2005 quedará claro que el impacto de internet no ha sido mayor que el de la máquina de fax“. En Red Herring Mag (1998)
Según estimaciones del sector, las empresas de internet aportaron en 2019 el 10% del PBI de Estados Unidos, y a la fecha de esta nota (Junio 2020) las cinco empresas más grandes de Estados Unidos son de internet y tienen un valor de mercado conjunto de 5.800 billones de dólares.
El punto que pretendemos construir es que las predicciones, aún proviniendo de los mejores expertos, son falibles y contienen errores inevitables.
La razón no es la falta de idoneidad ni la experiencia de quienes hacen estas predicciones. Es que el mundo ha demostrado ser más complejo que las construcciones que hacemos para tratar de predecir el futuro.
Estas reflexiones sugieren la conveniencia de adoptar una posición prudente y examinar con cuidado la información que utilizaremos para tomar decisiones importantes en un entorno de máxima incertidumbre.
Veamos algunas de las complejidades a las que nos enfrentamos en estos tiempos.
EL PATRÓN DE COMPORTAMIENTO DEL PRECIO ES DIFERENTE SEGÚN EL TIPO DE INMUEBLES
Aunque parezca una obviedad, es bueno notar que no todos los activos inmobiliarios se comportan de la misma manera ante los cambios en el entorno.
No podemos concluir nada sobre el comportamiento del precio de los de los departamentos en CABA a partir del precio de los campos productivos en Santa Fe o de las quintas de fin de semana en las afueras de la ciudad de Córdoba.
Pero aún hablando de un mismo tipo de inmuebles, las variaciones pueden ser considerables según su antigüedad, ubicación, y otros. Por ejemplo, en CABA los precios de los departamentos de la zona Norte históricamente han demostrado tener mayor resiliencia. En las crisis pasadas han sufrido menores caídas y se recuperaron más rápido que el promedio.
LOS INMUEBLES CON NECESIDAD DE VENTA URGENTE NO DEFINEN LOS PRECIOS DE MERCADO
Con la brutal caída de la economía ya asoman las ofertas de propietarios con problemas de solvencia o con necesidad de venta rápida de sus bienes. Se trata de algunos casos testigo presentados como base de la información difundida en los medios de comunicación masiva, que reportan caídas del 20%, 30% o 40%.
Una vez que el mercado inicie su actividad, los precios de aquellos inmuebles para los cuales sus dueños tengan urgencia por vender serán la referencia del piso de valores para cada tipo de inmuebles. Pero los precios de estos casos NO serán los formadores de los precios del mercado.
En definitiva, para quienes no tengan extrema urgencia por vender, la sana recomendación para estos tiempos será bajar la ansiedad, y no desesperar.
El mercado inmobiliario también está en cuarentena. En unas pocas semanas, una vez que se restablezcan las posibilidades de operar empezaremos a conocer los nuevos precios de mercado.
Estos precios surgirán, como siempre ha ocurrido, a partir de las transacciones realizadas como resultado de una libre negociación entre vendedores y compradores.
