BUENOS AIRES: LA CONFUSIÓN EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES
Para la inmensa mayoría de las familias argentinas, los inmuebles representan la parte más grande de su patrimonio. Según estimaciones oficiales de 2018, en Argentina más del 70% de las viviendas están ocupadas por sus dueños; en CABA ese porcentaje es superior al 53%.
Es natural que la situación económica crítica genere preocupaciones en una porción importante de estas más de 7 millones de familias propietarias: su vivienda simboliza el fruto de muchos años de trabajo.
Por esta razones, el precio de las propiedades es determinante a la hora de “recalcular” la seguridad económica, la solvencia y las alternativas reales para paliar la crisis.
La información para estimar el precio de la vivienda se convierte en algo básico, aún para los propietarios que no se consideran vender.
SI NO HAY MERCADO NO PUEDE HABER PRECIOS
En un año “normal” solo el 5% de las viviendas cambia de dueño. Por esta razón, la gran cantidad de noticias y opiniones sobre caída generales de precios en los inmuebles solo se explica por la preocupación de muchas familias propietarias en consumir información que las ayude a entender dónde están paradas.
Lamentablemente, para cubrir esta necesidad las personas deben informarse sobre algo etéreo, que no existe. Ocurre que para que existan los precios, primero debe existir un mercado, y estamos precisamente en un momento en que este último no existe.
Según el informe de Abril 2020 del Colegio de Escribanos, ese mes se firmaron 7 escrituras de inmuebles (no todas fueron compraventas) por un valor total de 20,7 millones de pesos, o sea unos 170.000 dólares.
En ausencia de información sobre precios de los inmuebles, esta crisis sin precedentes genera un terreno fértil para que surjan voces con predicciones que incluyen porcentajes de caídas generalizadas en los precios.
Como advertimos que estos pronósticos y recomendaciones podrían eventualmente estar equivocadas, compartimos en esta nota una perspectiva alternativa para quienes buscan elaborar una estrategia más prudente para tomar sus decisiones.
LA ILUSIÓN DE LA VERDAD DE LOS EXPERTOS
Philip Tetlock, reconocido académico de la Universidad de Pennsylvania, en 2006 publicó los resultados de su célebre encuesta donde invitó a 284 de los más famosos expertos en ciencias políticas y economía a que realizaran sus predicciones para el futuro próximo en asuntos de sus áreas de especialidad.
Según palabras de Tetlock, los resultados mostraron que la capacidad de predecir de estos expertos no fueron mucho mejores que las de un chimpancé tirando dardos.
Tetlock también encontró que cuando los expertos fueron invitados a reconocer los errores en sus predicciones, se resistieron a admitir que habían estado equivocados. En su lugar, presentaron una extensa lista de excusas: se habían equivocado solo en el timing, un evento no previsto había ocurrido, o se habían equivocado pero por las razones correctas.
LA NECESIDAD DE PRUDENCIA PARA LOS PROPIETARIOS EN TIEMPOS TURBULENTOS
Paul Krugman es uno de los economistas más brillantes y prestigiosos de las últimas décadas. Un experto con los mayores reconocimientos del ámbito académico e intelectual. Más allá de las diferencias con algunos de sus colegas y políticos, nadie cuestiona su capacidad para interpretar la realidad. Sus contribuciones al conocimiento de la economía le merecieron el premio Nobel en 2008.
Exactamente 10 años antes de recibir este premio publicó un artículo titulado “¿Porqué la mayoría de las predicciones de los economistas están equivocadas?” donde además de críticas, hizo sus propias predicciones sobre el impacto de la tecnología en la economía.
Paul Krugman presagió en 1998: “En 2005 quedará claro que el impacto de internet no ha sido mayor que el de la máquina de fax“. En Red Herring Mag (1998)
Según estimaciones del sector, las empresas de internet aportaron en 2019 el 10% del PBI de Estados Unidos, y a la fecha de esta nota (Junio 2020) las cinco empresas más grandes de Estados Unidos son de internet y tienen un valor de mercado conjunto de 5.800 billones de dólares.
El punto que pretendemos construir es que las predicciones, aún proviniendo de los mejores expertos, son falibles y contienen errores inevitables.
La razón no es la falta de idoneidad ni la experiencia de quienes hacen estas predicciones. Es que el mundo ha demostrado ser más complejo que las construcciones que hacemos para tratar de predecir el futuro.
Estas reflexiones sugieren la conveniencia de adoptar una posición prudente y examinar con cuidado la información que utilizaremos para tomar decisiones importantes en un entorno de máxima incertidumbre.
Veamos algunas de las complejidades a las que nos enfrentamos en estos tiempos.
EL PATRÓN DE COMPORTAMIENTO DEL PRECIO ES DIFERENTE SEGÚN EL TIPO DE INMUEBLES
Aunque parezca una obviedad, es bueno notar que no todos los activos inmobiliarios se comportan de la misma manera ante los cambios en el entorno.
No podemos concluir nada sobre el comportamiento del precio de los de los departamentos en CABA a partir del precio de los campos productivos en Santa Fe o de las quintas de fin de semana en las afueras de la ciudad de Córdoba.
Pero aún hablando de un mismo tipo de inmuebles, las variaciones pueden ser considerables según su antigüedad, ubicación, y otros. Por ejemplo, en CABA los precios de los departamentos de la zona Norte históricamente han demostrado tener mayor resiliencia. En las crisis pasadas han sufrido menores caídas y se recuperaron más rápido que el promedio.
LOS INMUEBLES CON NECESIDAD DE VENTA URGENTE NO DEFINEN LOS PRECIOS DE MERCADO
Con la brutal caída de la economía ya asoman las ofertas de propietarios con problemas de solvencia o con necesidad de venta rápida de sus bienes. Se trata de algunos casos testigo presentados como base de la información difundida en los medios de comunicación masiva, que reportan caídas del 20%, 30% o 40%.
Una vez que el mercado inicie su actividad, los precios de aquellos inmuebles para los cuales sus dueños tengan urgencia por vender serán la referencia del piso de valores para cada tipo de inmuebles. Pero los precios de estos casos NO serán los formadores de los precios del mercado.
En definitiva, para quienes no tengan extrema urgencia por vender, la sana recomendación para estos tiempos será bajar la ansiedad, y no desesperar.
El mercado inmobiliario también está en cuarentena. En unas pocas semanas, una vez que se restablezcan las posibilidades de operar empezaremos a conocer los nuevos precios de mercado.
Estos precios surgirán, como siempre ha ocurrido, a partir de las transacciones realizadas como resultado de una libre negociación entre vendedores y compradores.
¿Podrá la tecnología eliminar a las inmobiliarias como hizo el streaming con los video clubs?
Uno de los argumentos más repetido de los nuevos startups tecnológicos se podría resumir así: “reemplazamos el costoso y doloroso proceso de la venta de tu casa por unos cuantos taps en tu smartphone”.
Para muchos, la innovación tecnológica representa el augurio de la extinción de la intermediación y del agente inmobiliario. Pero no es lo que está ocurriendo, al menos en Estados Unidos.
Algunas personas de este sector razonan: “Así como Booking.com liquidó a las agencias de viaje que realizaban la intermediación de viajes y hospedaje, los gigantes de la tecnología harán desaparecer a las inmobiliarias en la intermediación de la compraventa de viviendas”.
Sin embargo, no es lo que está ocurriendo ni parece probable que ocurra, al menos en el futuro próximo.
Para anticipar el impacto probable de las nuevas tecnologías en el sector inmobiliario argentino es indispensable mirar su desarrollo en el hiper competitivo mercado inmobiliario de Estados Unidos. Este país concentra el grupo más importante de nuevas compañías con tecnologías disruptivas en real estate.
Si bien existen diferencias obvias entre las economías, las regulaciones y la estructura del sector inmobiliario de ambos países, muchos de los nuevos formatos y plataformas digitales se pueden copiar a gran velocidad y con muy bajo costo. De hecho, ya hace años que lo están haciendo!
LA ZANAHORIA POR LA QUE CORREN LAS PROPTECHS
LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS ES UN MERCADO DE MÁS DE 60 BILLONES AL AÑO.
Este número es la gran zanahoria que impulsa el desarrollo vertiginoso en Estados Unidos de las nuevas tecnologías aplicadas al real estate (conocidas como property technology o proptech).
En los últimos años se invirtieron billones de dólares corriendo tras este objetivo que seduce a los inversores:
Más de 5.5 millones de viviendas se venden al año en Estados Unidos y se estima que generan ingresos por más de 60.000 millones de dólares anuales, solo en comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios (5-6% sobre valor de venta). Captar una tajada de la torta de un mercado que opera de la misma forma desde hace décadas, parecería tarea alcanzable combinando una transformación digital con los clásicos ingredientes de Wall Street: tecnología y… mucho, mucho dinero.
A pesar del atractivo de los potenciales ingresos, las proptechs se enfrentan con complejidades que no están presentes en otros mercados masivos: el sector inmobiliario residencial se compone de productos que son todos únicos, no hay un inmueble igual al otro, además la oferta y la demanda se encuentran hiper fragmentadas, dispersas en realidades locales muy heterogéneas.
DOS ESTRATEGIAS DE LAS TECNOLOGÍAS DISRUPTIVAS
Podemos distinguir dos posiciones estratégicas: 1. Eliminar al agente inmobiliario, o 2. Poner al agente en el centro de la escena para mejorar la experiencia del consumidor.
Veamos los dos grandes grupos de compañías tecnológicas disruptivas que están transformando la forma de comprar y vender inmuebles.
El primer grupo está conformado por aquellas cuya estrategia y modelo de negocios apuntan a obtener su rentabilidad directamente del consumidor “eliminando al agente de carne y hueso”. Al igual que en Argentina, en Estados Unidos se puede comprar o vender libremente una vivienda sin la participación de una inmobiliaria.
En este grupo están todas las variantes de “dueño vende” o For Sale by Owner (FSBO), y también a los iBuyers. Compañías como Opendoor, Offerpad, FSBO.com, Fizber son algunos de los líderes en estas dos categorías.
¿Han logrado establecer modelos de negocios rentable? Ninguna de ellas ha conseguido por el momento mostrar resultados operativos positivos.
El segundo grupo, que por ahora es el que tiene mayor relevancia, reúne a aquellas startups que colocan al agente inmobiliario en el centro de su estrategia.
Para este grupo su principal fuente de generación de ingresos es la venta de venta de publicidad online y mejores servicios al agente inmobiliario. Los portales de búsqueda como Zillow, Compass y Redfin se encuentran en este grupo.
¿Alguna de estas compañías es rentable? No. A la fecha de esta nota, y sin considerar los estragos que se anticipan por la pandemia, estas proptechs tienen balances en rojo y promesas de un futuro mejor para sus accionistas.
Nuestra clasificación es conceptual, de hecho algunas de las compañías tienen modelos híbridos con características del primer y segundo grupo. Por ejemplo, para el portal Zillow su fuente principal de ingresos es la venta de publicidad online, pero desde 2018 también incursiona con un programa de iBuying comprando casas en forma directa para luego venderlas a través de agentes independientes.
¿CÓMO HAN AFECTADO ESTAS NUEVAS TECNOLOGÍAS A LAS INMOBILIARIAS EN ESTADOS UNIDOS?
Como spoiler para satisfacer a quienes tengan la curiosidad de conocer si al final de este capítulo, nuestro agente inmobiliario -¿héroe o villano?- ha logrado sobrevivir en el nuevo y más competitivo mercado estadounidense, resumimos tres pruebas de vida y buena salud:
#1: “TODO SERÁ DUEÑO VENDE”. En 2019, según encuestas independientes a nivel nacional, el 91% de las operaciones de venta de viviendas se realizaron con la participación de inmobiliarias.
#2: “EL AGENTE INMOBILIARIO ESTÁ EN EXTINCIÓN”. La cantidad de agentes inmobiliarios en Estados Unidos crece año a año al ritmo del aumento de ventas de viviendas; en 2019 alcanzó un nuevo récord con más de 1.4 millones agentes registrados en la National Association of Realtors (NAR).
#3: “YA NO SE PAGARÁN MAS COMISIONES INMOBILIARIAS”. Las comisiones cobradas por transacción por estos agentes no disminuyeron, y se ubican en 5-6% sobre el valor de venta. Es el mismo rango que se observa desde hace décadas en un sector sin regulaciones y donde los honorarios se pactan libremente entre el cliente y agente.
Los intermediarios están presentes en escena inmobiliaria y siguen siendo una pieza clave que agrega valor en la que quizás sea la transacción más compleja, menos frecuente y de mayor valor económico en la vida del consumidor.
LA INTERMEDIACIÓN TRADICIONAL SI SE EXTINGUE
Hasta ahora las innovaciones más exitosas introducidas por los nuevos gigantes tecnológicos del real estate se sustentan en la creación de alianzas comerciales con los agentes inmobiliarios que las adoptan para servir mejor a los consumidores finales.
Como conclusión y respuesta al título de esta nota, aquellas inmobiliarias que no logren incorporar a tiempo las tecnologías ganadoras, probablemente tendrán la misma suerte que los video clubs.
Como siempre, mucho del destino dependerá de la forma en la que cada actor se pare frente a las innovaciones. Pero algo es seguro: estos cambios definirán un nuevo paisaje inmobiliario y mejorarán radicalmente la experiencia del consumidor argentino al momento de comprar o vender su casa.
Impacto del Covid-19 en el mercado inmobiliario
La pandemia ocasionada por el COVID-19 se ha convertido en una de las crisis globales de mayor impacto en las últimas décadas. El futuro se ha transformado en un desafío incierto, en el que todos los sectores manejan escenarios de
incertidumbre. El sector inmobiliario no es ajeno a los efectos de esta crisis y, en muchos aspectos, es una de las industrias que más está siendo impactada por la situación económica, la incertidumbre y los esquemas de distanciamiento social planteados por los gobiernos. La actual pandemia podría modificar la forma en que las personas vivimos, trabajamos y consumimos bienes y servicios. A continuación, presentamos un breve análisis, de ocho puntos, en el que profundizamos sobre los impactos específicos que esta crisis traerá a la industria inmobiliaria, además de plantear algunas sugerencias o líneas de acción que podrían contener o mitigar estos efectos.
Actualidad del sector inmobiliario
Con operaciones y transacciones prácticamente paralizadas, el sector inmobiliario está enfocando sus acciones en disminuir sus
gastos operativos, cuidar la caja, velar por el mantenimiento del valor de sus activos y evaluar escenarios futuros para la industria
(posCOVID-19). En el corto plazo, es importante que los distintos actores de la industria inmobiliaria –fondos, inversionistas, desarrolladores,
constructores, administradores y brokers–concentren sus esfuerzos en los siguientes temas: Entender y dimensionar los requerimientos de capital de su negocio en el corto y mediano plazos.
• Evaluar escenarios postCOVID-19, visualizando los cambios sustanciales que se darán en el negocio, definiendo iniciativas y
proyectos que permitan adaptarse a los cambios, identificando riesgos y definiendo sus planes de mitigación.
• Buscar fuentes alternativas de financiamiento, ya que la liquidez será un activo clave durante periodos de incertidumbre.
• Gestionar sus cuentas por cobrar, negociando y conciliando con sus deudores, para garantizar el ingreso de flujo de efectivo a la
caja, y evitando las morosidades incobrables.